kpn24.co.kr 셀프 경매 가이드

초보자를 위한 부동산 경매 물건 검색 완벽 가이드

셀프경매가이드 — Sat, 22 Aug 2026 21:41:45 +0900

고금리 기조와 주택 시장의 변동성이 이어지면서 합리적인 가격에 내 집을 마련하거나 투자처를 찾으려는 수요자들이 법원경매로 눈을 돌리고 있다.

시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있지만, 첫걸음인 '물건 검색'부터 막막해하는 초보자들이 적지 않다.

성공적인 경매 투자의 첫 단추인 '경매 물건 검색법'을 짚어본다.

1. 공식 정보의 시발점, '대한민국 법원 법원경매정보' 활용하기

가장 정확하고 공신력 있는 경매 물건 검색처는 단연 대법원이 운영하는 공식 사이트다. 사설 사이트와 달리 수수료 없이 전국의 모든 경매 사건 정보를 무료로 실시간 조회할 수 있다.

기본 검색과 상세 검색
법원경매정보 홈페이지의 '경매물건 > 물건상검색' 메뉴에서 소재지, 물건 용도(아파트, 빌라, 토지 등), 감정가, 최저매각가격 등을 설정해 검색할 수 있다.

법원별·기일별 검색
특정 지역의 법원을 지정하거나, 입찰 날짜(매각기일)에 맞춰 임박한 물건을 추려내는 데 유용하다.

주의할 점
사이트 내에서 제공하는 '매각물건명세서', '감정평가서', '현황조사서'는 권리 분석과 물건의 상태를 파악하는 핵심 서류이므로 반드시 다운로드하여 꼼꼼히 읽어봐야 한다.

2. 민간 경매 포털·플랫폼으로 편의성과 분석력 높이기

법원 사이트가 공공의 '원 데이터(Raw Data)'를 제공한다면, 민간 경매 정보 플랫폼(예: 지지옥션, 탱크옥션, 마이옥션 등)은 초보자도 이해하기 쉽도록 가공된 정보를 제공한다.

지도 기반 시각화
대다수 민간 플랫폼은 지도와 경매 정보를 연동해 해당 물건의 주변 입지, 지하철역과의 거리, 주변 실거래가 등을 한눈에 파악할 수 있게 돕는다.

마이옥션 화면 캡쳐

과거 낙찰가율 통계
해당 지역, 해당 용도의 물건이 통상 몇 % 대에 낙찰되었는지 통계를 제공하므로 적정 입찰가를 산정하는 데 든든한 나침반 역할을 한다.

유료 서비스 활용
일부 상세 권리분석이나 유치권·법정지상권 등 특수물건 분석은 유료 회원 가입이 필요하지만, 정보 취득 시간을 대폭 줄여준다는 장점이 있다.

3. 실전 검색의 노하우: '나만의 필터'와 현장 검증

성공적인 물건 검색은 단순히 리스트를 보는 것을 넘어, 불필요한 물건을 걸러내는 눈을 기르는 데서 시작된다.

권리분석의 기본 전제
등기부등본상 선순위 저당권, 압류, 가압류 등 말소기준권리보다 앞에 있는 권리가 인수되는지(임차인의 대항력 등)를 반드시 확인해야 한다. 초보자라면 권리관계가 깨끗한 '말소기준권리 이하가 모두 소멸하는 물건'부터 접근하는 것이 안전하다.

현장 임장은 필수
온라인 검색으로 마음에 드는 물건을 3~5개 골랐다면, 반드시 현장을 방문해야 한다. 해당 부동산의 실제 점유 상태, 관리비 체납 여부, 인근 부동산 공인중개사무소를 통한 급매물 시세 조사가 뒷받침되어야 낭패를 면할 수 있다.

전문가들은 "경매는 싸게 사는 만큼 리스크를 철저히 분석해야 하는 게임"이라며, "처음에는 대법원 사이트와 민간 플랫폼을 병행해 손품을 팔고, 철저한 현장 조사를 거치는 정석대로 접근해야 성공 확률을 높일 수 있다"고 조언한다.

위 내용은 한국경매지식신문(kpn24.co.kr) 기사 내용을 참고로 작성되었습니다.

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조정지역과 비조정지역, 주택 공시가격 1억원 이하와 2억원 이하 주택 취득세

셀프경매가이드 — Wed, 3 Jun 2026 20:45:19 +0900

조정대상지역 내 공시가격 1억 원 이하 주택과 비조정대상지역 내 공시가격 2억 원 이하 주택의 취득세에 관한 것입니다. 이 두 경우 모두 다주택자 중과세율(8%, 12%) 적용에서 제외되는 저가주택 특례가 적용되어, 보유 주택 수와 관계없이 기본세율(1~3%)로 취득세를 납부할 수 있습니다.

1. 조정대상지역 내 공시가격 1억 원 이하 주택

조정대상지역에 위치한 주택이라도 공시가격이 1억 원 이하인 경우, 취득세 중과세율(8%, 12%)이 적용되지 않고 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.

취득세율: 1.1% (취득세 1% + 지방교육세 0.1%)

주택 수 산정 제외: 해당 주택은 취득세 중과 여부를 판단할 때 보유 주택 수에서 제외됩니다. 즉, 이 주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 추가로 취득하더라도, 이 주택은 주택 수 계산에 포함되지 않아 중과세율 적용을 피할 수 있습니다.

적용 조건: 공시가격 1억 원 이하 주택으로, 조정대상지역 여부와 관계없이 전국적으로 동일한 기준이 적용됩니다.

조정지역: 서울시, 과천시, 광명시, 구리시, 성남시(분당구, 수정구), 수원시(장안구, 팔달구, 영통구), 안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남

예시: 서울(조정대상지역)에 공시가격 9,000만 원짜리 주택을 보유한 상태에서 다른 주택을 추가로 취득할 경우, 해당 저가주택은 주택 수에서 제외되므로 1주택자로 간주되어 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.

2. 비조정대상지역 내 공시가격 2억 원 이하 주택 (지방 한정)

비조정대상지역 중 수도권 외 지역(지방)에 소재한 공시가격 2억 원 이하 주택에 대해서는 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 중과세율 적용이 제외됩니다.

취득세율: 기본세율(1~3%) 적용. 예를 들어 6억 원 이하 주택은 1%.

주택 수 산정 제외: 이 주택 역시 취득세 중과 여부를 판단할 때 보유 주택 수에서 제외됩니다. 따라서 다주택자나 법인이 지방의 2억 원 이하 주택을 취득하더라도 중과세율(8%, 12%)이 아닌 기본세율이 적용됩니다.

적용 지역: 수도권(서울, 경기, 인천)은 제외되며, 지방(비수도권)에 한정됩니다.

개정 배경: 기존에는 공시가격 1억 원 이하 주택만 중과 제외 대상이었으나, 지방 부동산 시장 활성화를 위해 2025년 4월 기준을 1억 원에서 2억 원으로 완화하였습니다.

예시: 부산(비조정대상지역, 지방)에 공시가격 1억 5,000만 원짜리 주택을 취득할 경우, 이미 여러 채의 주택을 보유하고 있더라도 중과세율(8%, 12%)이 아닌 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.

3. 두 경우의 공통점 및 유의사항

공시가격 기준: 두 경우 모두 공시가격(시가표준액)을 기준으로 하며, 실제 매매가격이 아닙니다.

주택 수 제외 효과: 이 저가주택들은 취득세 중과 판단 시 주택 수에서 제외되므로, 추가 주택 취득 시 중과세율을 피할 수 있는 중요한 혜택입니다.

양도소득세: 취득세와 달리 양도소득세 중과 판단 시에는 이 저가주택들이 주택 수에 포함될 수 있으므로 별도로 확인이 필요합니다.

4. 수도권과 비수도권

수도권(서울, 경기, 인천)의 경우, 공시가격과 취득세 적용 방식이 비수도권(지방)과 다릅니다. 특히 2025년 개정된 지방세법 시행령의 저가주택 중과 제외 혜택이 수도권에는 적용되지 않는다는 점이 핵심입니다.

1주택, 2주택, 다주택, 법인, 무상취득, 증여 관련 취득세

셀프경매가이드 — Wed, 3 Jun 2026 20:18:20 +0900

취득세율은 주택 가격, 보유 주택 수, 지역(조정대상지역 여부), 주택 면적 등에 따라 달라집니다.

1. 일반 주택 유상취득 세율 (1주택자 기준)
1주택자가 주택을 취득하는 경우, 취득 가액에 따라 기본 세율이 적용되며, 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 추가됩니다.

참고: 6억 초과 9억 이하 구간의 세율은 취득가액에 따라 1%에서 3% 사이에서 계산됩니다. 예를 들어, 6억 원 초과분에 대해 일정 비율로 계산되며, 공식은 (취득가액 × 2/3억원 - 3) × 1/100 입니다.

2. 다주택자 및 법인 취득세 중과세율
다주택자와 법인이 주택을 취득할 때는 보유 주택 수와 지역에 따라 높은 중과세율이 적용됩니다.

중과세율 적용 시 추가 세부담: 8% 중과 시 취득세 6%, 농어촌특별세 0.6%, 지방교육세 0.4% 등이 포함되어 총 9.0%의 세부담이 발생합니다. 12% 중과 시에는 총 13.4%의 세부담이 발생합니다.

3. 무상취득(증여) 세율
증여를 통해 주택을 취득하는 경우에도 세율이 다르게 적용됩니다.

예외: 1세대 1주택자가 배우자나 직계존비속에게 증여하는 경우나, 조정대상지역 외의 주택을 증여할 때는 3.5%의 기본세율이 적용됩니다.

4. 기타 주요 사항

생애최초 주택 구입 감면: 생애 최초로 주택을 구입하는 경우 최대 200만 원까지 취득세가 감면됩니다.

신고 및 납부 기한: 주택 취득일(잔금일)로부터 60일 이내에 신고 및 납부해야 합니다.

조정대상지역: 2026년 현재 서울 전 지역이 조정대상지역에 해당하므로, 서울 내 주택 취득 시 다주택자 중과세율 적용에 유의해야 합니다.

윈도우11 설치 안되는 PC에서 윈도우 11 설치(최고 간편)

셀프경매가이드 — Thu, 14 May 2026 21:49:55 +0900

윈도우 11로 업그레이드를 못한 현실

올해부터 윈도우 10 업데이트가 중단되었지만 윈도우 11로 업그레이드를 못한 경우가 많은데 연말에는 보안업데이트가 완전히 종료될 예정입니다.

윈도우 11로 업그레이드를 못한 이유는 대부분 마이크로소프트가 설정한 최소 시스템 요구사항을 충족하지 못하기 때문입니다.

특히 보안과 성능 안정성을 위해 이전 버전보다 기준이 까다로워졌습니다.

가장 흔한 주요 원인들은 다음과 같습니다.

1. 보안 모듈(TPM 2.0) 미지원

윈도우 11 설치의 가장 큰 걸림돌입니다. 윈도우 11은 보안 강화를 위해 TPM(신뢰할 수 있는 플랫폼 모듈) 2.0 버전을 필수적으로 요구합니다.
구형 메인보드에는 이 칩이 없거나, 하드웨어적으로 지원하더라도 BIOS 설정에서 비활성화되어 있는 경우가 많습니다.
확인 방법은 Win + R 키를 누르고 tpm.msc를 입력하여 상태를 확인할 수 있습니다.

2. 지원되지 않는 CPU (프로세서)

마이크로소프트는 보안과 드라이버 안정성을 위해 특정 세대 이상의 CPU만 공식 지원합니다.

3. 보안 부팅(Secure Boot) 및 UEFI 설정

윈도우 11은 기존의 레거시(Legacy) BIOS 방식이 아닌 UEFI 모드와 보안 부팅 기능이 활성화되어 있어야 합니다.
하드디스크 방식이 이전 방식인 MBR(Master Boot Record)로 설정되어 있다면 GPT(GUID Partition Table)로 변환해야 하며, BIOS에서 Secure Boot를 켜야 합니다.

4. RAM 및 저장 공간 부족

최소 사양 기준이 이전보다 상향되었습니다.
메모리는 최소 4GB 이상이고, 저장 공간은 최소 64GB 이상이어야 합니다.

위와 같은 이유들로 인하여 정상적으로 윈도우 11로 업그레이드를 할 수 없습니다.
현재 여러 방법으로 업그레이드하는 방법들이 있는데
제가 실제로 해본 방법 중에서 제일 간편한 방법을 소개하겠습니다.

윈도우 11로 업그레이드를 못한 PC 확인

현재 Window 10이 설치되어 있는데 정상적으로 Window 11를 설치할 수 없는 상태를 확인한다.

1. [시작메뉴]를 클릭한다

2. [설정]을 클릭한다.

3. [업데이트 및 보안]을 클릭한다.

4. 우측에 [ PC는 Window 11을 실행하기 위한 최소 시스템 요구 사항을 충족하지 않습니다 ]라는 메세지가 표시되어 있다.

윈도우 11 설치프로그램 다운로드 방법

1. 검색도구에서 [ Window 11 다운로드 ]를 검색하여 클릭한다.

2. [x64 디바이스용 Windows 11 디스크 이미지(ISO) 다운로드] 아래에서 [Windows 11(x64 디바이스용 다중 버전(ISO)를 선택하고 [ 지금 다운로드 ]를 클릭한다.

3. 제품언어는 [ 한국어 ]를 선택하고 [ 확인 ]을 클릭한다.

4. [ 64비트 다운로드 ] 버튼을 클릭한다.

윈도우 11 프로그램 설치

1. 윈도우탐색기에서 해당파일을 선택한 상태에서 우측마우스를 클릭하여 [ 탑재 ]를 클릭한다.

2. 윈도우탐색기 좌측에 DVD 드라이브 [ (G:) CCCOMA_X64FRE_KO-KR_DV9 ] 폴더가 표시된다.

3. 윈도우탐색기 좌측에 DVD 드라이브 [ (G:) CCCOMA_X64FRE_KO-KR_DV9 ] 를 클릭한다.

4. [ cmd ] 를 입력하고 엔터키를 실행한다.

5. [ setup/product server ]를 입력하고 엔터키를 실행한다.

6. Windows Server 설치 화면에서 [ 다음 ]을 클릭한다.

7. 관련 통지 및 사용 조건 화면에서 [ 동의 ]를 클릭한다.

8. 유지할 항목 선택 화면에서 [ 파일, 설정 및 앱 유지하기 ]를 선택하고 [ 다음 ]을 클릭한다.

9. 업데이트 다운로드 중 화면이 나타난다.이 화면이 오래 지속되니 결과를 기다린다.

10. 설치준비 완료 화면에서 [ 설치 ]를 클릭한다.

11. Windows Server를 설치하는 중 화면이 나타난다.

12. [ 이 앱이 디바이스를 변경할 수 있도록 허용하시겠어요? ] 화면이 나오면 [ 예] 를 클릭하세요.

13. [ 업데이트 작업 중 **% 컴퓨터를 계속 켜 두세요 ] 화면이 나타납니다.

14. [ 이 앱이 디바이스를 변경할 수 있도록 허용하시겠어요? ] 화면이 나오면 [ 예 ]를 클릭하세요.

15. [ 이 앱이 디바이스를 변경할 수 있도록 허용하시겠어요? ] 화면이 나오면 [ 예 ]를 클릭하세요.

16. [ 좋은 일이 진행 중입니다 ] 화면이 나타납니다.

17. [ 거의 완료되었습니다. ] 화면이 나타납니다.

18. 설치 완료

2025년 대한민국을 빛낼 '모범 도시숲' 6곳 선정!

셀프경매가이드 — Sat, 1 Nov 2025 19:42:24 +0900

안녕하세요! 일상 속에서 푸르른 쉼터를 찾고 계신가요?

도시의 허파 역할을 하며 시민들의 삶의 질을 높이는 데 기여하는 '모범 도시숲'이 2025년에도 어김없이 선정되었습니다! 산림청(청장 김인호)은 전국의 수많은 도시숲 중에서 특별히 우수한 6곳을 10월 28일 발표했습니다.

전문가와 시민으로 구성된 인증위원회와 현장심사단의 엄격한 심사를 거쳐 최종 선정된 6곳, 과연 어디일까요? 지금 바로 함께 만나보시죠!

2025년 모범 도시숲, 어디가 선정되었나요?

전국에서 접수된 27건 중 까다로운 심사를 통과한 올해의 모범 도시숲 6곳은 다음과 같습니다!

1. 부산 어린이대공원: 역사와 자연이 공존하는 복합 힐링 공간

저수지와 계곡 등 자연 지형을 그대로 보전한 곳입니다. 성지곡 수원지, 편백숲, 무장애 숲길, 동물원 등 다양한 시설을 갖춰 모든 연령대가 즐길 수 있으며, 역사자원과 생태자원의 활용성이 특히 뛰어납니다.

2. 부산 태종대유원지: 해안 절경과 숲의 환상적인 조화

천혜의 해안 절경과 울창한 숲이 어우러져 아름다운 자연풍경을 자랑합니다. 시민과 관광객 모두 다채로운 산림경관을 제대로 만끽할 수 있는 자연형 도시숲입니다.

3. 인천 송도센트럴파크: 도심 속 환경 지킴이

조성 후 안정적으로 관리되어 다양한 식생이 정착한 대표적인 도시숲입니다. 녹음을 제공하고 열섬현상 완화, 소음 저감, 대기 정화 등 도시숲 본연의 역할을 충실히 수행하며 지역주민의 삶의 질 향상에 크게 기여하고 있습니다.

4. 강원 횡성 삼일공원: 역사와 휴식이 있는 주민 사랑방

도심에서 쉽게 접근할 수 있어 주민들의 여가, 휴식, 심신단련 장소로 사랑받고 있습니다. 3·1절을 기리는 역사문화적 가치까지 높아 방문객들의 발길이 끊이지 않는 명소입니다.

5. 전남 광양 옥룡솔밭섬: 생태적 다양성과 공동체의 중심

산림, 하천, 습지가 연계되어 생태적 다양성이 매우 높습니다. 특히 태풍 피해지를 복구해 조성되었다는 역사적·교육적 의미가 크며, 지역 공동체 활동의 중요한 역할을 수행하고 있습니다.

6. 경북 포항 송도솔밭도시숲: 바다와 숲이 만든 해양 힐링 공간

1910년대 해안 방풍림을 기반으로 조성되었으며, 바다 경관과 숲이 아름답게 어우러진 해양 풍경을 선사합니다. 맨발 걷기, 유아숲체험원 등 다양한 체험 요소와 함께 주민·기업 단체의 적극적인 참여로 유지관리가 이루어지는 우수한 거버넌스가 돋보이는 곳입니다.

모범 도시숲 인증제도는 무엇인가요?

산림청은 '모범 도시숲 인증제도'를 통해 우수한 도시숲을 선정하고 품질을 높이고 있습니다.

2022년 6개소, 2023년 11개소, 2024년 5개소 등 현재 총 22개소가 인증되었고, 5년 단위로 재인증 평가를 시행하여 도시숲이 지속적이고 체계적으로 관리될 수 있도록 할 방침입니다.

푸르른 녹음과 맑은 공기를 선물하는 우리의 소중한 도시숲!

이번에 선정된 6곳을 포함하여 전국의 모범 도시숲에서 힐링의 시간을 가져보시는 건 어떨까요?

산림청의 지속적인 도시숲 관리 노력을 응원하며, 다음번에는 우리 동네 숲도 모범 도시숲으로 선정되기를 기대해 봅니다!

공공기관신문 관련 기사 보기 링크

2025년 우수 공공야영장 15개소 선정...특별함 가득한 캠핑 명소 소개

셀프경매가이드 — Sat, 1 Nov 2025 19:15:23 +0900

문화체육관광부(문체부)와 한국관광공사(관광공사)가 캠핑 이용객의 다채로운 수요를 충족시키고 공공야영장의 질적 성장을 위해 '2025년 우수 공공야영장' 15개소를 선정해 발표했습니다.

전국 지자체와 공공기관이 운영하는 야영장을 대상으로 하는 이 사업은 2023년에 시작해 올해로 벌써 세 번째를 맞이했는데요, 캠핑 트렌드에 발맞춘 4가지 특화 분야에서 우수한 야영장들이 빛을 발했습니다.

4가지 특화 분야, 15개 우수 야영장 선정!

올해 공모는 ▴가족(어린이) 친화 야영장, ▴친환경 야영장, ▴교통약자 배려 야영장, ▴반려동물 친화 야영장 등 4개 특화 분야로 진행되었습니다.

특화된 기반 조성, 콘텐츠 운영, 그리고 안전 관리 등을 기준으로 캠핑 수요에 맞춘 다양한 시설과 서비스를 갖춘 곳들이 높은 평가를 받았습니다.

분야별 대표 우수 야영장 사례

선정된 야영장 중에서도 특히 눈에 띄는 대표 사례들을 살펴볼까요?

(가족 친화) 군포시 '초막골생태공원 느티나무야영장'

도심 근교에서 맹꽁이 생태체험 등 다양한 체험 프로그램을 운영하며, 온 가족의 휴식과 생태 교육을 동시에 고려한 곳입니다.

(친환경) 경남 남해군 '한려해상국립공원 덕신야영장'

폐교를 활용하여 추억 교실, 새활용 놀이터, 태양광 주차장 등을 조성했습니다. 자연 지형을 최대한 보존하고 활용한 지속 가능한 야영장의 모범적인 사례입니다.

(교통약자 배려) 전북 정읍시 '내장산국립공원 내장호야영장'

무장애 카라반을 설치하고 공용 화장실 등 모든 편의시설을 장애물 없이 안전하게 이용할 수 있도록 구현하여 모두가 편리한 캠핑을 실현했습니다.

(반려동물 친화) 경기 여주시 '강천섬 캠핑장'

뛰어난 자연경관 속에서 전 구역 반려동물 동반이 허용됩니다. 반려동물과 함께하는 치유 캠핑 문화를 선도하는 곳입니다.

이번에 선정된 우수 공공야영장들을 통해 더욱 특별하고 안전하며, 모두를 배려하는 캠핑 문화를 경험해 보세요!

2025년도 우수 공공야영장 선정.hwp

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공공기관신문기사 링크(문체부. 2025년도 우수 공공야영장 15개소 선정, 캠핑의 질 향상)

국세청, 부동산 탈세 적발 사례...자금조달계획서 정밀 분석

셀프경매가이드 — Fri, 31 Oct 2025 17:59:23 +0900

최근 국세청은 국토교통부와 협력하여 부동산 취득 과정에서 발생하는 편법 증여 및 소득 누락 등 각종 부동산 탈세 행위를 철저히 차단하고 있습니다. 특히, 국토교통부로부터 수집한 자금조달계획서를 국세청이 보유한 방대한 과세자료와 연계하여 탈루 여부를 정밀하게 분석하고 있다는 사실을 아셔야 합니다.

국세청의 정밀 분석 및 자금출처조사

자금조달계획서에 기재된 내용이 사실과 다르거나 자금 출처가 불분명하여 탈세가 의심되는 경우, 국세청은 지체 없이 자금출처조사 대상으로 선정하고 실제 자금 흐름을 추적하여 탈루된 세금을 추징하고 있습니다.
세무조사 결과, 부모 등으로부터 취득 자금을 편법 증여받았거나, 매출 누락 등 소득 신고를 하지 않은 자금으로 부동산을 취득한 사례가 빈번하게 확인되고 있습니다.

실제 적발된 부동산 탈세 주요 사례

국세청이 공개한 주요 탈세 사례를 통해 어떤 방식으로 탈세가 이루어지고 추징되는지 자세히 살펴보겠습니다.

1. 부모 등으로부터 몰래 증여받은 자금으로 취득한 사례

(사례1) 검은머리 외국인 갑, 아파트 갭투자 시 기존 아파트 처분 대금을 자금원천으로 제출

실제 처분 대금은 본인의 전세자금으로 사용하고, 부친으로부터 별도 현금 증여받아 아파트 취득 확인 → 증여세 추징

(사례2) 30대 사회초년생 갑, 초고가 아파트 취득 시 기존 아파트 처분 대금을 자금원천으로 제출

처분한 아파트의 당초 취득 자금 조사 결과, 모친으로부터 전액 현금 증여받아 취득한 것으로 확인 → 증여세 추징

2. 소득을 누락하거나 법인 자금을 부당하게 유출한 자금으로 취득한 사례

(사례 3) 개인병원 의사 갑, 고가 아파트 취득 시 고액 예금을 자금원천으로 제출

농산물 도매업 법인 대표 갑, 고가 아파트 취득 시 기존 주택 전세금을 자금원천으로 제출

(사례4) 신고 소득 대비 고액 예금 조사 결과, 비급여 진료비를 현금으로 받고 신고 누락한 사실 확인 → 소득세 추징

실제 전세 계약 금액과 달라 조사한 결과, 법인의 농산물 현금 매출을 누락한 자금으로 아파트를 취득한 사실 확인 → 법인세 등 추징

3. 허위 전세 계약을 이용해 취득 자금을 변칙 증여한 사례

(사례5) 대학생 갑, 고가 주상복합 아파트 취득 시 임대보증금을 자금원천으로 제출

증여세를 탈루하기 위해 아파트 취득 시 동일 세대인 부모와 허위의 전세 계약을 체결한 사실 확인 → 증여세 추징

국세청-국토부 협력 강화 및 신고센터 개통

국세청은 국토교통부와 MOU 체결(10.1.)을 계기로 부동산 투기와 탈세를 차단하기 위한 협력을 더욱 강화하고 있습니다.

1. 자금조달계획서 실시간 공유 추진
자금조달계획서와 증빙자료 전체를 실시간으로 공유하여 부동산 탈세 의심 거래를 적시성 있게 포착하고, 자금출처 분석 체계를 고도화하여 탈루 혐의자를 정교하게 선별할 계획입니다.

2. 부동산 탈세 신고센터 개통 (10.31.)
가족 간 은밀하게 이루어지는 부동산 탈세에 효과적으로 대처하기 위해 '부동산 탈세 신고센터'를 별도 설치하여 전 국민으로부터 탈세 제보를 수집하고 신속하게 처리할 예정입니다.

부동산 취득 시 자금 출처는 명확해야 합니다. 편법 증여나 소득 누락을 통한 탈세는 결국 추적당하고 거액의 세금 폭탄으로 돌아온다는 점을 명심하고, 성실한 신고만이 가장 안전한 길입니다.

서울시 재개발 관련 신속통합기획 절차 설명

셀프경매가이드 — Sat, 25 Oct 2025 19:02:46 +0900

서울시 노후주택 재개발에서 신속통합기획(신통기획)은 복잡하고 오래 걸리는 행정 절차를 서울시가 주도하여 전문가와 함께 통합적으로 처리함으로써, 사업 기간을 대폭 단축하는 공공 지원형 재개발 제도입니다.

< 목차 >
1. 사업 초기 (신속통합기획)
주민 제안 및 후보지 신청 - 자치구 사전검토 - 자치구 후보지 추천 - 서울시 신통기획구역 선정 - 신통기획안 수립 - 안전진단 - 정비구역 지정

2. 사업시행준비단계
추진위원회 승인 - 조합섭립 인가 - 시공사 선정 - 사업시행계획 수립 - 통합 심의 및 인가

3. 사업 시행 및 완료
조합원 분양 신청 - 관리처분 계획 수립 및 인가 - 이주 - 철거 신고 - 착공 및 일반 분양 - 준공 인가 - 조합 해산 및 정산

1. 사업 초기 (신속통합기획)

1.1. 주민 제안 및 후보지 신청

재개발 사업은 민간이 주도하는 사업이므로, 사업을 원하는 주민들이 직접 동의서를 징구하여 자치구에 정비계획(안) 입안을 요청하고 신속통합기획에 참여하겠다는 의사를 밝히는 것입니다.

과거 공모 기간이 정해져 있던 방식에서 벗어나, 현재는 요건을 충족하면 연중 상시로 자치구에 신청할 수 있습니다.

재개발 구역의 면적은 최소 1만㎡ 이상이어야 하고, 건물 노후도, 주민 동의율, 토지 소유자 동의율 등의 기준을 충족하여야 합니다.

필요한 찬성 동의서를 모두 확보하면, 신속통합기획 입안 요청서와 함께 징구한 동의서, 구역계 등을 첨부하여 자치구에 공식적으로 제출합니다.

1.2. 자치구 사전검토 및 후보지 추천

주민들이 징구한 동의서의 유효성(토지등소유자 명부와 일치 여부, 동의율 충족 여부 등)을 확인하고, 구역계 설정의 적정성을 검토합니다.

찬성 동의율: 토지등소유자의 30% 이상이 동의했는지 확인하고, 동의율이 높을수록 가점을 부여합니다 (예: 50% 이상 시 가점 강화).

반대 동의율이 높은 구역은 심각한 갈등 소지가 있다고 판단하여 감점을 부여하거나 심지어 추천 대상에서 제외할 수 있습니다. (예: 25% 이상 시 제외 검토)

지분 쪼개기, 갭투자 등 투기 세력 유입이 의심되는 경우 실태조사를 진행하며, 투기가 발생한 구역은 후보지 선정에서 원천 배제하기 위해 검토합니다.

해당 구역이 법령·조례상 재개발 정비구역 지정 요건을 충족하는지, 실제로 사업을 추진할 만큼 정비의 시급성과 실현 가능성이 있는지를 판단합니다.

검토 후 적정하다고 판단되면, 서울시에 해당 구역을 신속통합기획 후보지로 추천합니다.

1.3. 서울시 신통기획구역 선정

자치구의 추천을 받은 후보지는 서울시의 선정위원회 심의를 거쳐 최종 확정됩니다.

선정된 구역에 대해 즉시 신속통합기획 수립을 위한 용역을 착수하고 행정 지원 시작합니다.

신속통합기획구역으로 선정되면, 해당 구역은 서울시의 행정적 지원을 받아 정비구역 지정까지의 기간이 기존 5년 이상에서 2년 이내로 대폭 단축되는 효과를 얻게 됩니다.

1.4. 신통기획안 수립

신통기획안은 서울시, 자치구, 주민이 원팀(One Team)이 되어 함께 논의하고 결정하는 구조로 진행됩니다.

자문 회의를 통해 용도지역 상향, 층수 규제 완화, 용적률 인센티브 등 도시·건축 통합 계획에 대한 구체적인 자문 진행합니다.

주민 간담회 및 주민 설명회를 개최하여 기획안 초안에 대한 주민 의견을 수렴하고 계획에 반영합니다.

최종 신속통합기획안을 마련하고, 이를 정비계획 수립의 가이드라인으로 자치구에 시달합니다.

신속통합기획안의 주요 내용은 다음과 같습니다.

용적률 및 높이 기준: 획일적인 층수 규제(예: 35층 룰, 2종 7층 규제) 대신, 지역 특성과 주변 여건을 고려한 유연하고 합리적인 높이 기준 및 용적률 인센티브 규모 제시합니다.

공공 기여 및 기반 시설: 공공 시설 부지 확보, 공원, 생활 SOC(사회간접자본) 등 공공 기여 계획 및 설치 방안 확정합니다.

도시·건축 통합설계 지침: 구역의 특성을 살릴 수 있는 혁신적인 디자인 컨셉트와 경관 계획을 반영한 건축 설계 지침 제시합니다.

신속통합기획안이 수립되면, 자치구는 이 가이드라인에 따라 정비계획(안)을 입안하고 서울시 도시계획위원회 심의를 거쳐 빠르게 정비구역으로 지정될 수 있습니다.

통상 수립에 1년 이상 걸리던 정비계획의 주요 쟁점을 서울시가 전문가와 함께 미리 해결하고 기준을 제시함으로써, 정비구역 지정까지의 기간(선정 후 약 2년 목표)을 단축하는 것이 핵심 목표입니다.

1.5. 안전진단

재개발 사업에서 안전진단은 일반적으로 재건축 사업만큼 필수적이거나 엄격한 절차는 아닙니다. 하지만 구역의 노후도와 정비 시급성을 확인하는 중요한 단계이며, 신속통합기획(신통기획)을 통해 이 절차가 크게 간소화되거나 대체됩니다.

재건축은 정밀 안전진단에서 D등급(조건부 재건축) 또는 E등급(재건축 확정)을 받아야만 정비구역 지정이 가능했습니다.

재개발은 노후·불량 건축물의 비율, 과소 필지 비율, 도로 접도율 등 구역 전체의 열악한 주거 환경을 평가하는 데 있습니다. 따라서 재개발은 재건축과 같은 강제적인 안전진단 통과가 필수 전제 조건이 아닙니다.

신속통합기획은 재개발 구역 지정 시 법적 요건인 노후·불량 건축물 비율(필수 항목: 동수 60% 이상 등)을 자치구 사전 검토 단계에서 이미 확인합니다.

서울시의 노후주택 재개발에서 신통기획 단계는 '정밀 안전진단' 그 자체보다는 '법적 노후도 요건을 충족하는지' 여부를 초기에 행정적으로 확인하는 과정으로 대체되며, 이로 인해 사업 속도가 빨라지는 것입니다.

1.6. 정비구역 지정

정비구역 지정은 재개발·재건축 등 도시정비사업의 시행을 위한 대상 구역을 법적으로 확정하는 행위입니다. 이 행위는 단순히 구역의 경계를 정하는 것을 넘어, 해당 지역의 토지 이용 및 건축 행위를 규제하고 본격적인 정비사업을 위한 조합 설립의 근거를 마련하는 중요한 단계입니다.

1.6.1. 정비구역 지정의 법적 의미

정비구역 지정은 「도시 및 주거환경정비법(도시정비법)」에 근거하여 이루어지는 구속적 행정계획입니다.

사업 대상 확정: 정비사업을 계획적으로 시행하기 위한 구역을 확정하고 고시하는 절차입니다.

정비계획 수반: 정비구역을 지정할 때는 해당 구역에서 시행할 정비사업의 방향과 기준을 담은 정비계획을 함께 결정하고 고시해야 합니다. 정비계획에는 건폐율, 용적률, 정비사업의 시행 방식, 공공시설 설치 계획 등 사업의 핵심 내용이 포함됩니다.

권리산정기준일 확정: 정비구역 지정 고시일은 재개발 사업의 투기 방지를 위한 권리산정기준일이 되는 경우가 많아, 이후 발생하는 건축 행위(예: 지분 쪼개기)를 통해 조합원 자격을 얻는 것을 제한하는 기준이 됩니다.

1.6.2. 신속통합기획(신통기획)과 정비구역 지정

신속통합기획은 이 정비구역 지정 절차를 대폭 간소화하여 사업 속도를 높이는 것이 핵심입니다.

일반 정비사업 (재개발 기준)은 구역 지정 요건 검토 → 정비계획 수립 및 입안 → 도시계획위원회 심의 → 지정·고시 등올 통상 5년 이상 소요됩니다.

그러나 신속통합기획 적용 시 신통기획안 수립 (통합 계획) → 주민공람/의회 의견 청취 → 도계위 심의 → 지정·고시 등으로 2년 이내 목표로 진행됩니다.

신통기획안을 바탕으로 자치구가 정비계획(안)을 수립하여 주민 공람공고를 시행하고, 구의회 의견 청취를 거칩니다. 이후 서울시 도시계획위원회 심의를 통과하면 정비구역으로 최종 지정됩니다.

1.6.3. 정비구역 지정 고시의 효과

정비구역이 최종적으로 지정되어 고시되면 다음과 같은 법적 효과가 발생합니다.

행위 제한: 투기 및 비경제적인 건축 행위를 막기 위해 구역 내에서 건축물의 건축, 토지 형질변경, 토지 분할 등 주요 행위는 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

사업 추진 근거 마련: 정비사업을 시행하기 위한 법적 근거가 마련되어 토지등소유자는 이후 추진위원회 구성 및 조합 설립 등 다음 단계로 나아갈 수 있습니다.

공공의 목적 달성: 정비계획에 따라 기반 시설 확보, 용도지역 변경 등 도시계획적 목표가 확정되어 해당 지역이 체계적인 정비사업을 통해 개선되도록 합니다.

정비구역이 지정된 후에는 조합설립인가, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주 및 철거 등의 후속 절차를 밟게 됩니다.

2. 사업시행준비단계

2.1. 추진위원회 승인

추진위원회는 정비구역 지정 고시 후 조합을 설립하기 위한 사전 준비 활동을 담당하는 임시적인 법정 단체입니다. 이 위원회가 승인을 받는 것은 사업의 주체가 공식적으로 활동을 시작했음을 의미합니다.

2.1.1. 주요 업무 (조합 설립 준비)

추진위원회는 조합 설립을 위해 다음과 같은 주요 업무를 수행합니다.

정비사업 전문관리업자 선정: 사업을 전문적으로 지원할 업체를 선정합니다.

설계자 선정: 정비사업의 개략적인 계획을 세우기 위해 건축 설계자를 선정합니다.

조합 설립 동의서 징구: 조합 설립을 위한 법정 동의율(토지등소유자 75% 이상, 토지면적 50% 이상 등)을 달성하기 위해 동의서를 징구합니다.

조합 설립을 위한 창립총회 개최: 조합 설립을 최종적으로 의결합니다.

2.1.2. 추진위원회 승인 절차

추진위원회가 법적으로 인정받기 위해서는 다음 요건을 갖추어 관할 관청의 승인을 받아야 합니다.

구성 요건 충족: 토지등소유자 과반수의 동의를 받아야 합니다.위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 구성해야 합니다. (재개발 사업 기준)

승인 신청: 구성 요건 충족 후, 추진위원회는 구성 동의서와 운영 규정 등의 서류를 첨부하여 관할 관청에게 승인을 신청합니다.

승인 고시: 관할 관청은 제출된 서류를 검토하여 요건이 충족되었다고 판단하면 추진위원회 승인을 고시하고, 이 시점부터 추진위원회는 법적으로 활동할 수 있는 권한을 얻게 됩니다.

신속통합기획은 정비구역 지정까지의 행정 절차를 단축하는 데 집중하며, 추진위원회 승인 단계부터는 조합이 주도하는 민간 사업의 영역으로 돌아옵니다.

추진위원회 승인은 재개발 사업이 행정 계획(정비구역 지정) 단계에서 민간 실행(조합 설립) 단계로 넘어가는 공식적인 출발점이라고 볼 수 있습니다.

2.2. 조합섭립 인가

조합설립인가는 재개발·재건축 등 도시정비사업의 시행 주체인 조합(주민)이 법적인 권리와 의무를 갖는 공법상의 비영리 사단법인으로 탄생하는 최종 행정 절차입니다.

2.2.1. 조합설립인가의 의미와 성격

조합은 정비사업을 시행할 수 있는 유일한 법적 주체가 됩니다. 조합설립인가를 받는 순간, 해당 구역의 토지등소유자는 자동적으로 조합원의 지위를 갖게 됩니다 (재개발 기준).

조합은 관할 시장·군수 등(서울시의 경우 구청장)의 인가를 받는 순간 법인으로 등기할 수 있는 자격을 얻게 됩니다.

서울시의 경우, 추진위원회 승인과 마찬가지로 조합설립인가는 해당 구역을 관할하는 구청장의 권한입니다.

2.2.2. 조합설립인가 절차 및 요건

창립총회 개최: 추진위원회가 마련한 정관(조합 운영 규약), 사업계획서, 추정 분담금 등을 기준으로 조합 설립을 의결하기 위한 총회를 개최합니다.

법정 동의율 충족: 창립총회의 의결을 거친 후, 조합설립인가를 신청하기 위해서는 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 토지등소유자의 법정 동의율을 충족해야 합니다. (재개발사업 기준)

토지등소유자의 전체 4분의 3(75%) 이상의 동의, 토지면적 전체 2분의 1(50%) 이상의 동의가 필요합니다.

인가 신청 및 고시: 추진위원회는 동의서를 포함한 서류를 구청장에게 제출하여 인가를 신청합니다.
구청장은 요건 충족 여부를 확인한 후 조합설립인가를 결정하고 이를 고시합니다.
조합은 인가를 받은 날부터 30일 이내에 법인 설립 등기를 해야 비로소 법인격을 갖게 됩니다.

조합설립인가를 받는 순간부터 정비사업은 본격적인 궤도에 오릅니다.

사업시행 주체 확정: 조합이 사업의 모든 권한과 책임을 갖는 공식적인 주체가 되어, 이후 시공사 선정, 사업시행계획 수립 등의 업무를 추진합니다.

조합원 지위 확정: 정비구역 내 토지등소유자는 자동으로 조합원 지위를 얻고, 조합원으로서 의무와 권리(예: 분담금 납부, 분양 신청)를 갖게 됩니다.

투기 방지 강화: 조합설립인가 이후에는 조합원 지위 양도 금지 등 부동산 투기를 규제하는 법적 제한이 더욱 강력하게 적용됩니다.

2.3. 시공사 선정

정비사업에서 시공사 선정은 조합설립인가 이후 조합이 주체가 되어 사업의 구체적인 건설을 맡길 건설사를 결정하는 중요한 절차입니다. 이는 사업비와 공사 품질을 결정하는 핵심 단계입니다.

2.3.1. 시공사 선정 시기 및 주체

조합(주택재개발정비사업조합 또는 주택재건축정비사업조합)의 총회 의결로 선정합니다.

일반적으로 조합설립인가를 받은 후에 진행하는 것이 원칙입니다. 다만, 정비사업의 투명성 및 효율성 제고를 위해 일부 예외적인 경우에는 더 일찍 선정할 수 있는 규정이 마련되어 있습니다.

경쟁 입찰 방식을 원칙으로 하며, 일반경쟁, 제한경쟁, 지명경쟁 방식 중 조합이 선택할 수 있습니다.

2.3.2. 시공사 선정 절차 (일반적)

시공사 선정 공고: 조합은 경쟁 입찰을 위한 세부 지침(입찰지침서)을 마련하여 건설사를 대상으로 입찰 공고를 합니다.

현장 설명회 및 입찰: 건설사들이 사업지에 대한 이해를 높이는 현장 설명회에 참석하고, 입찰 지침에 따라 공사비, 사업 조건 등을 제시한 입찰 제안서를 제출합니다.

대의원회는 제출된 제안서를 심의하고, 총회에 상정할 건설사 후보를 선정합니다.

조합원 총회 의결: 조합원 전체가 모이는 총회에서 최종 후보 건설사들의 제안을 듣고, 투표를 통해 시공사를 최종 결정합니다. (조합원 과반수 이상의 참석과 참석 조합원 과반수 이상의 찬성 필요)

계약 체결: 선정된 시공사와 조합 간에 공사 도급 계약을 체결합니다.

2.3.3. 신속통합기획 및 관련 제도 변화

정비계획 수립 단계 시공사 선정 (예외적): 과거에는 정비계획이 확정되지 않은 단계에서는 시공사 선정이 불가능했지만, 현재는 일정 요건을 충족할 경우 정비계획 결정 이후 또는 사업시행인가 전 단계에서도 시공사를 선정할 수 있도록 예외 규정이 적용되기도 합니다.

시공사 선정 동시 추진 (사업 기간 단축): 신통기획으로 정비구역 지정 기간이 단축됨에 따라, 조합은 정비구역 지정 직후 바로 시공사 선정 절차를 병행 추진하여 사업시행인가 이전에 시공사를 확정함으로써 전체 사업 기간을 더욱 줄이는 전략을 사용합니다.

2.4. 사업시행계획 수립

사업시행계획 수립은 재개발·재건축 조합이 정비구역 지정 후 시공사를 선정하고, 실제로 해당 구역에서 어떻게 사업을 실행할지에 대한 모든 내용을 구체적으로 확정하여 행정청의 인가를 받는 단계입니다. 이는 정비사업의 설계도와 같은 역할을 합니다.

사업시행계획 수립은 재개발·재건축 조합이 정비구역 지정 후 시공사를 선정하고, 실제로 해당 구역에서 어떻게 사업을 실행할지에 대한 모든 내용을 구체적으로 확정하여 행정청의 인가를 받는 단계입니다. 이는 정비사업의 설계도와 같은 역할을 합니다.

2.4.1. 사업시행계획 수립의 의미와 역할

사업의 구체화: 정비구역 지정에서 정한 **정비계획(큰 틀)**을 바탕으로, 아파트 배치, 층수, 세대수, 공사 기간, 비용 등 실제 건축 및 실행에 필요한 모든 사항을 결정합니다.

인가권자: 서울시의 경우 해당 구역을 관할하는 구청장이 인가권자입니다.

인가 전 행정 절차: 인가 신청 전에 교통영향평가, 교육환경평가, 환경영향평가 등 다양한 행정 심의 및 평가를 거쳐야 합니다. 신속통합기획(신통기획)을 적용한 구역은 이 과정이 통합 심의로 간소화되어 절차를 대폭 단축할 수 있습니다.

2.4.2. 사업시행계획의 주요 내용

건축 계획: 새로 지을 건축물(아파트, 상가 등)의 배치, 높이, 용적률/건폐율, 세대수, 평형 구성 등 건축 설계의 최종안

정비기반시설 계획: 사업으로 인해 신설되거나 정비되는 도로, 공원, 학교 등 공공 시설에 대한 계획 (공공 기여 부분)

사업비 및 자금 조달: 총 사업비, 추정 비례율, 자금 조달 계획, 연도별 지출 계획 등 재정 계획

세입자 및 이주 대책: 기존 주민 및 세입자의 이주 시기, 방법, 임시 수용 시설을 포함한 주거 대책

관리처분계획의 기준: 이후 단계인 관리처분계획 수립의 기초가 되는 분양 대상자의 기준일 등

2.4.3. 신속통합기획의 효과

통합 심의를 통한 기간 단축: 통상 개별적으로 진행되어 1년 이상 소요되던 도시계획위원회, 건축위원회, 교통영향평가 심의 등을 통합 심의로 한 번에 처리합니다.

계획의 일관성 유지: 신통기획안에서 이미 정비계획의 핵심적인 내용(높이, 용적률 등)이 확정되어 있으므로, 사업시행계획 수립 시 계획 변경이나 심의 과정에서의 쟁점이 최소화되어 인가 기간이 단축됩니다.

2. 5. 통합 심의 및 인가

정비사업에서 통합 심의 및 인가는 복잡하게 나뉘어 있던 여러 행정 심의 절차를 하나로 묶어 처리함으로써 사업 기간을 획기적으로 단축하기 위해 도입된 제도입니다.

사업 기간 단축: 개별적으로 진행되던 심의 절차(도시계획, 건축, 교통, 환경 등)를 동시에 처리하여 심의 기간을 기존 1~2년에서 6개월 이내로 대폭 줄입니다.

계획의 일관성 확보: 각 분야별 심의를 통합적으로 진행함으로써, 부서 간 상충되는 의견을 조율하고 일관성 있는 계획을 확정할 수 있습니다.

3. 사업 시행 및 완료

3.1. 조합원 분양 신청

조합원 분양 신청은 재개발·재건축 사업에서 조합원이 새로 건설될 아파트나 상가 등 정비사업으로 조성된 재산을 배정받기 위해 조합에 자신의 의사를 공식적으로 밝히는 행정 절차입니다. 이 단계는 기존의 '권리'를 새로운 '자산'으로 확정하는 과정입니다.

3.1.1. 분양 신청의 정의 및 시기

조합원 분양 신청은 사업의 주체인 조합이 수립한 사업시행계획을 바탕으로, 조합원 각자가 자신이 원하는 새 아파트의 크기(평형)나 위치 등을 조합에 제출하는 행위입니다.

시기: 사업시행계획 인가 및 고시 후, 조합이 정한 기간(통상 30일 이상) 내에 진행됩니다.

근거: 조합은 사업시행계획 인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 조합원에게 분양 신청에 관한 내용을 통지하고 일간신문에 공고해야 합니다.

3.1.2. 분양 신청의 주요 내용

신청 여부: 사업에 참여하여 분양을 받을지, 아니면 사업에 참여하지 않고 현금 청산을 받을지 결정합니다.

신청 주택 유형 및 규모: 새로 건설될 주택 중 원하는 평형(전용면적)과 유형을 1순위, 2순위 등으로 선택하여 신청합니다.

추정 분담금 확인: 조합이 제시한 추정 분담금 자료를 참고하여, 자신의 종전 자산 평가액 대비 추가로 부담해야 할 금액을 인지하고 신청합니다.

3.1.3. 분양 신청 후의 결과

조합원들의 분양 신청 결과는 이후 사업의 재무 계획이자 분양 계획인 관리처분계획을 수립하는 데 가장 중요한 기초 자료가 됩니다.

배정 확정: 조합은 분양 신청 결과를 바탕으로 각 조합원에게 어떤 주택(평형)을 배정할지 최종적으로 결정합니다.

현금 청산자 확정: 분양 신청을 하지 않거나, 분양 대상에서 제외된 조합원은 현금 청산 대상자로 확정되어 조합으로부터 보상을 받고 사업에서 제외됩니다.

분양 신청 단계에서는 평형만 선택하며, 개별 조합원에게 몇 동 몇 호를 배정할지는 관리처분계획 인가 이후 별도의 공개 추첨을 통해 결정됩니다.

3.2. 관리처분 계획 수립 및 인가

관리처분계획 수립 및 인가는 재개발·재건축 등 도시정비사업의 사실상 마지막 행정 절차로, 조합원의 종전 자산(기존 주택)을 평가하고 이를 바탕으로 새로운 아파트(신축 주택)를 어떻게 분배(분양)할지를 결정하는 재무 설계 및 분배 계획입니다. 이 계획이 인가되어야만 조합원 이주 및 철거가 가능해집니다.

3.2.1. 관리처분계획의 의미와 중요성

정의: 사업시행계획 인가 후, 조합원 분양 신청 결과를 토대로 조합원별 권리가액, 분담금, 신축 아파트의 배정 계획 등을 확정하는 계획입니다.

인가권자: 서울시의 경우 해당 구역을 관할하는 구청장이 인가권자입니다.

법적 효력: 관리처분계획이 인가되고 고시되면, 해당 구역 내 종전 토지나 건축물에 대한 사용 및 수익이 정지되며, 조합원들은 이주를 시작하고 사업시행자(조합)는 철거를 진행할 수 있는 권한을 얻게 됩니다.

3.2.2. 관리처분계획 수립의 주요 내용

① 종전·종후 자산 평가 및 권리가액 산정

종전 자산 평가: 기존 주택, 토지 등의 감정평가액을 확정합니다. (사업시행계획 인가 고시일 기준)권리가액 산정: 조합원이 사업에 투자한 가치로, 종전 자산 평가액에 비례율을 곱하여 산정합니다.

권리가액 = 종전 자산,평가액 x 비례율

② 신축 아파트 및 분담금 확정

분양 대상자 및 배정: 조합원 분양 신청 결과를 바탕으로 각 조합원에게 배정될 신축 주택의 주소, 동·호수 및 분양 가격을 결정합니다.

조합원 분담금 확정: 조합원에게 배정된 신축 주택의 분양가에서 조합원의 권리가액을 제외한 금액이 최종 분담금으로 확정됩니다.

분담금 = 신축주택 분양가 - 권리가액

③ 세입자 및 현금 청산 계획

현금 청산자: 분양을 신청하지 않았거나 자격 미달로 배정받지 못한 현금 청산 대상자에게 지급할 청산금 산정 계획을 포함합니다.

세입자 보상: 세입자에 대한 주거 이전비 및 기타 보상 계획을 확정합니다.

3.2.3. 관리처분계획 인가 절차

계획 수립: 조합은 분양 신청 결과를 바탕으로 관리처분계획(안)을 수립합니다.

공람 및 총회 의결: 조합원에게 계획(안)을 30일 이상 공람시켜 의견을 수렴하고, 이를 바탕으로 조합원 총회에서 과반수 동의를 얻어 의결합니다.

인가 신청 및 심사: 조합은 인가 신청서를 구청장에게 제출하며, 구청장은 계획의 적법성, 공정성, 타당성 등을 검토합니다.

인가 및 고시: 구청장이 최종적으로 관리처분계획을 인가하고 이를 고시하면 사업은 이주 및 철거 단계로 넘어갑니다.

관리처분계획 인가는 사업의 분배 기준을 확정하는 마지막 단계이자, 물리적인 건설(철거, 착공)을 시작할 수 있는 출발점이 됩니다.

3.3. 이주

3.3.1. 이주의 시작과 법적 근거

이주는 관리처분계획이 인가되고 고시된 후에 시작됩니다. 이 고시는 해당 구역의 토지 및 건물에 대한 사용 및 수익을 정지시키는 법적 효력을 발생시키기 때문입니다.

도시정비법에 따라 관리처분계획 인가가 고시된 때부터 종전의 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자, 전세권자, 임차권자 등 권리자는 사용 또는 수익을 할 수 없게 됩니다. 이 법적 조치에 따라 조합원과 세입자는 이주할 의무가 발생합니다.

3.3.2. 이주 절차 및 주요 과정

① 이주 개시 공고 및 이주 기간 설정
조합은 관리처분계획 인가 후, 조합원들에게 이주비 지급 계획과 함께 이주 기간을 공지합니다. 이주 기간은 일반적으로 3~6개월 정도가 주어집니다.

② 이주비 지급
조합은 조합원들의 원활한 이주를 돕기 위해 금융기관 대출 등을 통해 이주비를 지급합니다.

이주비는 조합원들에게 무이자 또는 유이자로 제공되며, 이는 이주 기간 동안 필요한 주거 비용을 충당하는 데 사용됩니다. 이주비의 규모와 조건은 조합 총회 의결 및 시공사와의 계약 조건에 따라 결정됩니다.

③ 명도 (건물 인도)
이주 기간 내에 조합원들은 주택을 비우고, 조합(또는 시공사)에게 주택의 점유를 이전하는 명도를 완료해야 합니다.

이주 기간이 지난 후에도 이주하지 않고 남아 있는 주택에 대해서는 조합이 명도소송을 통해 강제적으로 점유를 확보하게 됩니다.

3.3.3. 세입자 및 현금 청산자의 이주

이주 대상에는 조합원뿐만 아니라 세입자와 현금 청산자도 포함되며, 이들에 대한 조치는 다음과 같습니다.

① 세입자 보상 및 이주
세입자에게는 법에 따라 주거 이전비, 이사비 등이 지급됩니다.

세입자는 관리처분계획에 따라 확정된 보상을 받고 퇴거하게 됩니다.

② 현금 청산자의 이주
분양 신청을 하지 않았거나 자격 미달로 현금 청산자로 확정된 토지등소유자는 조합과의 협의를 통해 청산금을 지급받고 이주합니다.

청산금액 협의가 이루어지지 않을 경우, 조합은 수용재결 신청이나 매도청구소송 등을 통해 최종적으로 청산금을 확정하고 소유권을 확보합니다.

이주가 완료되고 모든 주택에 대한 명도가 끝나면 조합은 비로소 철거 및 착공 단계로 넘어갈 수 있습니다.

3.4. 철거 신고

재개발·재건축 사업에서 철거 신고는 관리처분계획 인가 및 이주 절차가 완료된 후, 기존 건축물을 물리적으로 해체하기 위해 관할 행정청에 의무적으로 보고하는 절차입니다. 철거 신고를 완료해야 비로소 실제 건물의 해체 작업에 착수할 수 있습니다.

철거 작업이 완료되면, 조합은 멸실된 건축물에 대해 건축물대장상의 기록을 삭제하기 위한 멸실 신고를 관할 구청에 제출합니다. 멸실 신고가 완료되면 해당 구역은 법적으로 나대지(빈 땅) 상태가 되어 착공 준비를 완료하게 됩니다.

3.5. 착공

철거가 완료된 후 정비사업의 다음 단계는 착공(着工)입니다. 착공은 새로운 건축물, 즉 아파트 단지 건설 공사를 실제로 시작하는 것을 의미하며, 사업이 물리적인 결실을 맺는 단계로 넘어가는 핵심 절차입니다.

3.6. 일반 분양

일반분양은 재개발·재건축 사업에서 조합원에게 배정되고 남은 신축 아파트 물량을 일반 대중에게 판매하는 절차입니다. 이는 조합의 주요 수입원이자, 사업의 수익성(비례율)을 결정하는 데 결정적인 영향을 미치는 단계입니다.

3.6.1. 일반분양의 의미와 목적

정비사업을 통해 건설된 아파트 중 조합원 분양을 완료하고 남은 주택(세대)을 공개적으로 청약 접수를 통해 일반 수요자에게 공급하는 것입니다.

사업비 충당: 일반분양으로 발생하는 수입은 조합원들이 부담해야 할 분담금을 줄이고 사업비를 충당하는 데 사용됩니다. 일반분양 수입이 높을수록 사업성이 좋다고 평가됩니다.

주택 공급: 도시정비사업의 궁극적인 목적인 도시 기능 회복과 주택 공급 확대에 기여합니다.

3.6.2. 일반분양의 시기 및 절차

일반적으로 착공 신고 후 주택 건설 공사가 어느 정도 진행된 시점(주택도시보증공사(HUG)의 분양 보증이 나오는 시점)에 이루어집니다. 이는 관리처분계획 인가 및 고시를 통해 총 세대수와 조합원 분양 물량이 확정된 이후입니다.

분양가 심의: 조합은 관할 지자체(구청)의 분양가 심의위원회를 거쳐 일반분양 가격을 확정합니다. (분양가 상한제 적용 지역에서는 더욱 엄격하게 규제됨)

분양 승인: 구청장에게 분양 공고 및 입주자 모집에 대한 승인을 받습니다.

입주자 모집 공고: 조합은 신문 또는 인터넷 등을 통해 입주자 모집 공고를 발표하고, 청약 접수를 시작합니다.

청약 및 당첨자 선정: 주택청약 시스템을 통해 일반 대중으로부터 청약 신청을 받고, 관련 법규에 따라 가점제, 추첨제 등을 적용하여 당첨자를 선정합니다.

계약 및 중도금 납부: 당첨자와 조합 간에 분양 계약을 체결하고, 계약금 및 중도금 납입이 진행됩니다.

3.6.3. 일반분양가와 사업성의 관계

일반분양의 가격은 사업의 수익성을 결정하는 핵심 요소입니다.

비례율 증대: 일반분양 수입이 높을수록 사업의 총수입이 증가하고, 이는 조합원의 분담금을 낮추는 효과를 가져옵니다.

분양가 상한제: 서울시 내 상당수 구역은 분양가 상한제가 적용되어 분양 가격이 일정 수준 이하로 제한될 수 있습니다. 이 경우 조합의 수익성이 제한되어 조합원들의 분담금이 예상보다 늘어날 수 있습니다.

3.7. 준공 인가

준공 인가는 사업시행자가 사업시행계획 인가 내용대로 공사를 완료했는지 여부를 관할 시장·군수 등(서울시의 경우 구청장)이 확인하고 승인하는 행정처분 입니다.

사용 승인: 준공 인가가 완료되어야 새로 건설된 주택(아파트)에 대한 사용·수익이 법적으로 가능해집니다. (주택법상의 '사용검사'와 유사)

부분 준공 및 사전 사용 허가: 원칙적으로 전체 구역에 대한 준공 인가가 필요하지만, 시장·군수 등은 입주예정자의 편의를 위해 완공된 부분에 대해 부분 준공 인가를 하거나, 준공 인가 전이라도 사용에 지장이 없다고 판단되면 사전 사용 허가를 내줄 수 있습니다.

다음 단계(이전고시) 개시: 준공 인가 및 공사 완료 고시가 있어야만 비로소 조합은 대지확정측량, 토지분할을 거쳐 소유권을 이전하는 이전고시 절차를 진행할 수 있습니다.

3.8. 조합 해산 및 정산

정비사업에서 조합 해산 및 청산(정산)은 사업의 최종 목표인 새로운 주택 건설 및 소유권 이전이 모두 완료된 후, 사업 주체인 조합을 법적으로 소멸시키고 모든 재산과 채무 관계를 마무리하는 마지막 행정 및 회계 절차입니다.

3.8.1. 시기 및 절차

이전고시 완료: 준공 인가 이후 대지 및 건축물의 소유권 이전 고시가 있은 후에 진행됩니다. 이전고시를 통해 모든 조합원은 새로운 아파트의 소유권을 확정적으로 취득하게 됩니다.

해산 총회: 조합은 이전고시 후 1년 이내에 조합원 총회를 개최하여 조합 해산을 의결해야 합니다.

해산 인가: 총회 의결 후 관할 구청장에게 해산 인가를 받습니다. (다만, 해산 인가를 받더라도 정산 업무를 완료할 때까지 조합의 법적 권리 의무는 존속합니다.)

3.8.2. 청산(정산) 절차와 내용

① 최종 청산금 징수 및 지급
청산의 핵심은 최종 청산금의 확정 및 처리입니다.

청산금 확정: 관리처분계획 인가 시점에 결정된 조합원별 추정 분담금과, 실제 공사 완료 후 확정된 총사업비를 비교하여 최종적인 수입/지출을 계산합니다.

징수: 예정 분담금보다 실제 사업비가 더 많이 지출되었을 경우, 조합원은 추가 분담금을 조합에 납부합니다.

지급: 예정 분담금보다 실제 사업비가 덜 지출되었을 경우, 조합은 조합원에게 환급금을 지급합니다.

② 잔여 재산 및 채무 정리
미납금 처리: 조합원들이 미납한 각종 부담금(분담금, 연체료 등)을 최종적으로 징수합니다.

잔여 사업비 정산: 시공사, 협력업체 등과의 모든 계약 관계를 종료하고 미지급된 비용을 최종적으로 지급합니다.

공공 기여 재산 인계: 정비사업을 통해 새로 설치되거나 확충된 도로, 공원 등 정비기반시설(공공 기여분)을 지방자치단체(서울시 또는 구청)에 최종적으로 인계합니다.

3.8.3. 법인 해산 등기
청산 사무가 모두 완료되면, 청산인은 법원에 조합의 해산 등기를 신청하여 법인으로서의 조합을 최종적으로 소멸시킵니다. 이 등기가 완료되면 재개발·재건축 사업의 법적 여정은 공식적으로 마무리됩니다.

빌라 소유자도 무주택자로 인정받는 아파트 청약

셀프경매가이드 — Thu, 23 Oct 2025 21:07:55 +0900

빌라 소유자도 무주택자로 인정받는 청약 기회 확대

2024년 12월 18일부터 시행되는 새로운 청약 제도 개편에 따라, 수도권에서 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하의 빌라를 소유한 경우에도 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있게 되었습니다.

이는 정부가 비아파트 시장을 활성화하고 다양한 주거 형태를 인정하기 위한 조치로, 많은 빌라 소유자들에게 새로운 청약 기회를 제공할 것으로 기대됩니다.

1 . 청약 제도 개편의 주요 내용

1.1. 무주택자 인정 기준 확대
기존에는 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억6000만원 이하의 비아파트만 무주택자로 인정되었으나, 이제는 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하로 기준이 완화되었습니다. 지방의 경우는 공시가격이 3억원 이하로 설정되었습니다.

1.2. 적용 대상
이번 개정안은 다세대주택, 다가구주택, 연립주택, 단독주택 등 다양한 비아파트 주택을 포함합니다.

따라서 이러한 주택을 소유한 경우에도 청약 시 무주택자로 간주됩니다.

1.3. 시행일
이 개정 사항은 2024년 12월 18일 이후 입주자 모집 공고를 하는 아파트 단지부터 적용됩니다. 시행일 이전에 빌라를 구입했더라도 해당 요건을 충족하면 무주택자로 인정받을 수 있습니다.

2. 청약 시장에 미치는 영향

이번 제도 개편은 청약 시장의 경쟁을 더욱 치열하게 만들 것으로 예상됩니다.

빌라 소유자들이 청약에 참여하게 되면서, 인기 지역의 아파트 청약 경쟁률이 상승할 가능성이 큽니다.

특히, 공시가격 5억원 이하의 빌라가 시세로는 약 7억에서 8억원에 해당하기 때문에, 많은 빌라 소유자들이 무주택자로 인정받아 청약 가점을 높일 수 있습니다.

3. 주의할 점

3.1. 무주택 인정 여부
무주택자로 인정받기 위해서는 입주자 모집 공고 시점의 공시가격 기준으로 판단됩니다.

따라서 청약 준비 시 공시가격 변동에 유의해야 합니다.

3.2. 세금 관련 사항
청약에서 무주택자로 인정받는 것은 청약 자격에 한정되며, 취득세나 양도소득세 등 세금 관련 혜택은 적용되지 않으므로 주의가 필요합니다.

4. 결론

이번 청약 제도 개편은 빌라 소유자들에게 새로운 기회를 제공하며, 비아파트 시장의 활성화를 도모하는 중요한 변화입니다.

그러나 이러한 변화가 청약 시장의 양극화를 심화시킬 우려도 존재하므로, 정부는 향후 정책의 효과를 면밀히 모니터링하고 필요시 추가적인 보완책을 마련해야 할 것입니다.

청약을 준비하는 이들은 변경된 제도를 정확히 이해하고, 자신의 상황에 맞는 전략을 세우는 것이 중요합니다.

Q & A

1. 비아파트란?

빌라(다세대, 연립주택), 단독주택, 도시형 생활주택

2. 무주택자로 간주되면 1순위 청약이 가능한지?

청약 가능

3. 청약가점은?

빌라 등 비아파트 보유기간도 무주택 기간 가점 인정

4. 특별공급?

생애 최초, 신혼부부 특별공급 해당

관련 신문기사 링크

- 빌라 소유자도 무주택자로 인정받는 청약 기회 확대

아파트, 주택 거래 시 토지거래허가 대상 확인 방법과 주의사항

셀프경매가이드 — Sun, 19 Oct 2025 22:58:57 +0900

부동산 거래를 계획하는 과정에서 가장 중요한 단계 중 하나는 해당 거래가 토지거래허가구역에 포함되는지를 확인하는 것이다.

토지거래허가제는 정부가 부동산 투기를 방지하고 시장의 건전성을 유지하기 위해 특정 지역에서 부동산 거래 시 허가를 요구하는 제도이다.

이 제도에 따라 허가 없이 거래를 진행할 경우, 계약이 무효가 되거나 법적 처벌을 받을 수 있다.

따라서, 거래를 시작하기 전에 반드시 확인해야 할 사항이다.

1. 토지거래허가구역의 정의

토지거래허가구역은 정부가 지정한 지역으로, 이 지역 내에서 일정 면적 이상의 토지나 건물을 거래할 때는 관할 지자체의 허가를 받아야 한다.

이 제도는 부동산 시장의 과열을 방지하고, 실수요자를 보호하기 위해 도입되었다.

허가를 받지 않고 거래를 진행할 경우, 2년 이하의 징역형이나 토지가격의 30% 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

2. 허가구역 확인 방법

토지거래허가구역 여부를 확인하는 방법은 다음과 같다.

2.1. 정부24 웹사이트 이용

가장 간편한 방법은 일사천리 웹사이트 https://www.kras.go.kr/mainView.do 를 통해 확인하는 것이다.

2.1.1. 서울 부동산정보조회 시스템

https://kras.seoul.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do

2.1.2. 경기 부동산정보조회 시스템

https://kras.gg.go.kr/land_info/info/baseInfo/baseInfo.do

< 조회 결과 화면 >

위와 별도로 토지이음에서도 토지거래허가 여부를 확인할 수 있다.

https://eum.go.kr/web/ar/lu/luLandDet.jsp

2.2. 관할 구청 문의

온라인 확인이 어려운 경우, 해당 지역의 시청, 구청, 군청의 토지정보과에 직접 문의하여 확인할 수 있다.

이때, 토지대장이나 토지이용계획확인원을 발급받아 확인하는 방법도 있다.

2.3. 부동산 중개업소 활용

지역의 부동산 중개업소에서도 해당 정보를 제공받을 수 있다. 중개업소는 지역별 지정 기준에 대한 정확한 정보를 알고 있으므로 유용한 자원이 될 수 있다.

3. 허가가 필요한 경우

모든 부동산 거래가 허가 대상은 아니다. 다음과 같은 경우에만 허가가 필요하다.

3.1. 토지거래허가구역 내에 위치한 토지

해당 지역 내에서 거래가 이루어져야 한다.

3.2. 거래 면적이 일정 기준을 초과하는 경우

지역별로 기준이 다르므로, 반드시 확인해야 한다.

4. 허가 신청 절차

허가가 필요한 경우, 다음 절차를 따라야 한다.

4.1. 허가 신청

해당 구청이나 시청의 토지정보과에 허가 신청서를 제출한다.

4.2. 심사 및 허가 여부 결정

신청 후 약 15일 이내에 허가 여부가 결정된다.

4.3. 허가서 발급 후 계약 체결

허가를 받은 후에만 매매 계약을 체결할 수 있다. 허가를 받지 않고 계약을 체결하면 무효가 된다.

5. 거래 시 주의사항

부동산 거래를 진행할 때는 다음 사항에 유의해야 한다.

5.1. 계약서 작성 전 허가 여부 확인

반드시 허가를 받은 후 거래를 진행해야 한다.

5.2. 예외 사항 검토

허가 없이 거래가 가능한 경우(예: 허가 면적 이하의 거래, 국가·지자체의 매수 등)를 미리 검토해야 한다.

5.3. 법적 불이익 방지

허가 없이 거래할 경우 법적 불이익이 발생할 수 있으므로, 사전에 충분한 정보를 확보해야 한다.

부동산 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 결정이므로, 토지거래허가구역 여부를 미리 확인하고, 필요한 경우 정식 절차를 따라 안전하게 거래하는 것이 필수적이다.

이를 통해 불필요한 법적 문제를 피하고, 안정적인 거래를 할 수 있다.

서울 전역과 경기도 12개 지역 토지거래허가제 시행

2025년 10월 20일부터 내년 12월말일까지 서울 전역과 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되며, 이로 인해 부동산 거래에 대한

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